As Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária – SIGI configuram um novo veículo de investimento imobiliário, através de uma sociedade comercial que adote o tipo sociedade anónima. Este regime está disponível desde o dia 1 de fevereiro, data em que entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 19/2019, de 28 de janeiro, seguindo assim a tendência de outros mercados europeus, que já utilizam os veículos comummente reconhecidos por Real Estate Investment Trusts (REIT).

Contudo, muito embora estejamos perante sociedades anónimas, estes veículos distinguem-se pela obrigatoriedade na dispersão do capital, composição delimitada do seu património, limite ao endividamento e ainda pela obrigatoriedade de distribuição dos respetivos lucros.

As SIGI diferenciam-se dos já existentes Fundos de Investimento Imobiliário para arrendamento Habitacional (FIIAH), dado que não foi consagrada a obrigatoriedade de destinar o investimento em ativos imobiliários em exclusivo ao arrendamento à habitação. De facto, os imóveis poderão ser destinados a outras formas de exploração económica como o desenvolvimento de projetos de construção e de reabilitação de imóveis e a sua afetação à utilização de loja ou espaço em centro comercial, ou utilização de espaço em escritórios.

Importa ainda realçar que as SIGI não se confundem com as sociedades de investimento imobiliário enquanto de organismos de investimento coletivo sob forma societária e reguladas pelo Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC), aprovado pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro.

Ao nível fiscal, as SIGI beneficiam do regime fiscal neutro aplicável às demais sociedades de investimento imobiliário que se constituem e operam de acordo com o RGOIC, nos termos do Estatuto dos Benefícios Fiscais, beneficiando da exclusão de incidência de IRC para os rendimentos de capitais, prediais e mais-valias, bem como a isenção de derrama municipal e derrama estadual.

Porém, na Lei do Orçamento do Estado para 2015 tinha sido incluída uma autorização legislativa, que previa a criação de um regime fiscal opcional que estabelecesse condições de neutralidade, através da isenção ao nível destes veículos e de um regime fiscal especial aplicável ao primeiro ano de atividade e nos casos de cessação ou transformação destes veículos. Contudo, o legislador optou por aplicar o regime já em vigor para os Organismos de Investimento Coletivo, nos termos do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

No âmbito da sua atividade, estes novos veículos estão obrigados a reinvestir, no prazo de 3 anos, pelo menos 75 % do produto líquido da alienação de ativos afetos à prossecução do seu objeto social principal em outros ativos destinados à prossecução de tal objeto.

Por outro lado, não obstante tratarem-se de sociedades anónimas, o legislador optou por consagrar regras próprias no que respeita a distribuição de lucros e constituição da reserva legal: as SIGI deverão distribuir pelo menos 90 % dos lucros do exercício que resultem do pagamento de dividendos e rendimentos de ações ou de unidades de participação e, pelo menos, 75 % dos restantes lucros do exercício distribuíveis, no prazo de nove meses após o encerramento de cada exercício. A reserva legal das SIGI não pode exceder 20 % do capital social, não sendo permitida a constituição de outras reservas indisponíveis.

Para qualificar como SIGI, estas entidades têm de cumprir os seguintes requisitos cumulativos:

1. Adotar o tipo sociedade anónima, com um modelo de fiscalização que inclua um conselho fiscal e um revisor oficial de contas ou sociedade de revisores oficiais de contas; a firma deverá inclui a menção «Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária, S. A.» ou «SIGI, S.A.»;
2. Ter sede e direção efetiva em Portugal;
3. Ter como objeto social principal a aquisição de direitos de propriedade, de direitos de superfície ou de outros direitos com conteúdo equivalente sobre bens imóveis, para arrendamento ou para outras formas de exploração económica, bem como a aquisição de participações em outras SIGI e unidades de participação ou de ações de Organismos de investimento imobiliário constituídos ao abrigo do RGOIC, fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional e de sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional.
4. Ter o capital social subscrito e realizado no montante mínimo de € 5.000.000, representado por ações ordinárias;
5. O ativo deverá respeitar os seguintes limites cumulativos: (i) o valor dos direitos sobre bens imóveis e participações deve representar pelo menos 80 % do valor total do ativo da SIGI; e (ii) o valor dos direitos sobre bens imóveis objeto de arrendamento ou de outras formas de exploração económica deve representar pelo menos 75 % do valor total do ativo da SIGI;
6. O endividamento da SIGI não poderá corresponder, a todo o tempo, a mais de 60 % do valor do ativo total da SIGI;
7. As respetivas ações deverão ser admitidas à negociação em mercado regulamentado ou selecionadas para a negociação num sistema de negociação multilateral, no prazo de 1 ano a contar do registo comercial da constituição ou da conversão, se for esse o caso.

 

Drª Ana Pinto Morais

Ana Pinto Moraes é Advogada a Andersen Tax & Legal Portugal, especialista nas áreas de:
Tax. Compliance & Reporting. FATCA. Risk Assessment. PT. Contencioso Tributário, incluindo Inspeções.

É licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade Lisboa (2005), Pós-Graduada em Direito Comercial pela Faculdade de Direito da Universidade Católica Portuguesa (2006), Pós-Graduada em Gestão Fiscal pelo ISEG – School of Economics & Management (2012) e Mestre em Gestão Fiscal pelo ISG – Business & Economics School (2018).