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Portugal aprova novos incentivos fiscais à habitação e arrendamento

07/04/2026 | Notícias

A Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª autoriza o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação, introduzindo um pacote integrado de incentivos fiscais destinado a estimular a oferta de habitação para venda e arrendamento a preços moderados.

A reforma altera o IVA, IRS, IRC, IMT e o Estatuto dos Benefícios Fiscais, e cria três novos instrumentos estruturais:

Regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
Regime de restituição parcial do IVA na construção de habitação própria e permanente
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Principais medidas

Isenção de mais-valias (IRS) quando haja reinvestimento em imóvel destinado a arrendamento com renda moderada

Tributação reduzida do arrendamento para habitação (até 2029), a saber: 10% em IRS; e consideração de apenas 50% do rendimento para efeitos de IRC.
Aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas de construção e reabilitação de habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional.

Isenção de IMT na primeira aquisição de prédio urbano para habitação própria e permanente de custos controlados[1].
Dedução à coleta do Imposto do Selo relativo à primeira aquisição de prédio urbano para habitação própria e permanente de custos controlados².

Novos instrumentos estruturais

Regime CIA (até 25 anos), com isenções de IMT, IMI e Imposto do Selo; aplicação da taxa reduzida de IVA para arrendamento ou subarrendamento habitacional e restituição de até 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia de projetos e estudos relacionados com construção e reabilitação.
Regime de restituição parcial do IVA suportado por particulares, em operações não enquadradas no exercício da sua atividade económica, na construção de habitação própria e permanente na aquisição de serviços de empreitada e construção de imóveis[2].
RSAA com renda máxima baseada em 80% da mediana por m² divulgada pelo INE e isenção total de IRS/IRC, para contratos de, no mínimo 3 anos.
Aplicação de taxa de IMT de 7,5% a não residentes, com exceções.

[1] Habitação de custos controlados está sujeita aos limites máximos de renda mensal moderada e de preço moderado de venda, os quais não podem exceder 2.300 € e 660.982 €, respetivamente.

[2] A aplicação de taxa reduzida e do regime de devolução parcial de IVA encontra se circunscrita a operações iniciadas entre 25.09.2025 e 31.12.2029, para imposto exigível até 31.12.2032, considerando-se como início (i) a apresentação do pedido de licenciamento, quando exigido, (ii) a submissão de comunicação prévia, nos casos aplicáveis ou (iii) tratando-se de trabalhos dispensados de controlo prévio, a data de apresentação do parecer prévio a que se refere o artigo 7.º, n.º 2, do RJUE, nos casos em que o mesmo seja exigível, ou, nas demais situações, a data da informação sobre o começo dos trabalhos.

Âmbito de aplicação

Aplicável à construção, reabilitação, aquisição e arrendamento de habitação, bem como a veículos de investimento imobiliário, desde que sejam respeitados os limites de renda e de preço moderado.

Why Andersen?

A reforma conjuga fiscalidade, estruturação contratual e investimento imobiliário.

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